人民币兑美元汇率“破7”，释放出海外资产配置势在必行警示讯号，而2019年菲律宾成为中国买家青睐投资目的地。

而在菲律宾投资房产之前，只有提前了解当地房产政策，明确自己的需求等等。才能做到知己知彼，在菲律宾买房少走弯路!

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护照签证前期准备

菲律宾签证分为旅游单签和商务单签，大部分的购房者是只能申请旅游签证的。

菲律宾的旅游签证申请非常简单，只需要填一份申请表，提供寸照、护照。一般签证办下来一般7-10个工作日，加急3-5个工作日即可。

如果有以下情况还可以免签：

1.持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者，前往上述某一个国家，途径菲律宾，可免签证进入菲律宾停留7天。

2.持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者，已经去过上述某一个国家，可免签证进入菲律宾停留7天。

3.持中国普通护照及申根、澳大利亚、美国、加拿大或日本任意一种有效签证者，无需已经去过上述某一个国家，持大陆或者香港来回马尼拉机票，可免签证进入菲律宾停留7天。

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菲律宾购房政策

菲律宾法律规定，外国人不可购买土地(别墅)和商铺，凡持有有效护照及合法签证(包括旅游签证)的外国人可购买公寓及办公楼(在菲律宾称为condo)。

为保护菲律宾人权益，法律规定每栋公寓的外国人购买份额为40%(为了避免过多炒房客的存在，保护业主的利益。)

菲律宾房子产权分为永久所有权(Freehold)以及使用权(Leasehold)，而外国人在菲律宾可以拥有永久产权，并没有持有时间上的限制。

外国人可以通过下面的方法拥有菲律宾土地：

一、通过购买乡村俱乐部的股份。

二、通过公司购买菲律宾土地。这两种方式都是间接地持有菲律宾土地。

三、与菲律宾人结婚，这是能够直接拥有土地的方式。

英语是菲律宾的官方语言，因此购房和租房合同都是英语的。

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当地房价&房价涨幅

2018年，马尼拉核心地区房价平均涨幅约为30%。目前价格在3万RMB左右。预计至少还有2年的高速上涨期。

2018年，马尼拉核心区的租售比约为8%-10%(同期上海的租售比约为1.5%。即上海一套500万的房子，租金收益6500每月。同样价值的房子在马尼拉，能拥有4万的收益)。

租金涨幅和经济&人口息息相关，由于经济和人口的持续向好，租金的涨幅将继续上扬。

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购房细节

一、最佳购房区域

菲律宾房产最值得投资的地区还是首都—马尼拉。

而马尼拉的传统CBD是最值得入手的，目前有BGC，makati，ortigas，MOA，alabang。另外，还有3个在建的CBD，分别是vertis north，arca south和ortigas east

大马尼拉地铁正在如火如荼的建造中，预计2025年完成通车。地铁房也是一个非常好的选择。

二、付款方式：

大部分开发商采取10-30%首付免息分期(最长达到72个月，月供低至2000元)+尾款的方式。这里又要提到大名鼎鼎的AYALA了。由于低资金，高杠杆的付款方式，导致炒房客大幅增加。

ayala的中高端房产基本都是10%首付，90%免息分期，无尾款。一套studio，月供都要达到1万多，大大提高了购房门槛，但同样的，由于避免了大量的炒房客，在后期转租和转卖的时候，会减少很多麻烦。

除了房款，菲律宾法律规定房价超过320万比索的房子，有12%的资本利得税，这笔税费一般都计入总房价内。除了总房价，在交房前还有一笔other charges的税费，每个开发商不同，税费约从5-10.5%不等。

这笔费用一般都在交房前单独付，也有些项目是计入总房价内的，大家购房时可以问清楚。(我们一般说的单价和总价都是含税，不含OC的的价格)。

三、谁来接盘?

菲律宾当地高级白领、金领尚随着菲律宾经济的发展，数量上升的趋势明显，这也是菲律宾未来的潜力。

加上菲律宾有1000多万海外务工人员，这些人群的工资收入对比相对较高，当地的房价对他们而言没有那么大的压力，未来购房的主力军则是这个两类人群。

四、买房需要在菲律宾本地银行开户吗?

可以从境外汇款给开发商，但是这样的成本比较高。所以，最好是在菲律宾本地银行开户付款。

五、菲律宾本地银行开户需要提供什么资料?

各个银行要求不一样。但是，护照和购房合同是各个银行都要求的。中国身份证、个人照片、工作和收入证明(中英文)、住址证明(水电费、银行账单、快递单)、入境签证页(大部分银行不承认过境签或美国等外国签证，尽管这些签证可以在菲律宾短暂逗留)等。

菲律宾强劲的房产投资市场变得紧俏，尤其在当前菲律宾房产局势大好的现在，抓住当下抢占市场，方能把握住投资先机。