全球经济衰退，2020海外投资如何抄底？

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全球经济衰退，2020海外投资如何抄底？

2020-03-06 2928

2020年初，新冠肺炎病毒成为中国经济一只“黑天鹅”，让经济增长再次遭受巨大挑战。 2月底，中国疫情逐渐好转，新冠肺炎却在世界开始蔓延，确诊病例逐步上升。因为疫情，国内投资环境出现了重大的变化，不确定性让投资者不知从何下手。那么，在这危机的时候有没有可能的投资抄底的机会呢？

通过数据分析，我们发现全球房产市场都是有周期的。也就是说，摸准周期规律，把握投资时机非常重要。 1、美国：较为成熟的稳健市场 1）全美房产：2008年美国次贷危机之后，房产行业发生滑坡。直到2012年次贷危机走出后，全美房价才一路上涨，稳健回升；2018年-2019年房价有些低迷，2019年开始呈上涨趋势。 2）纽约房产：2019年，纽约房产出现疲软，交易量下滑，房产库存增加，价格下跌，奢侈品租金上涨。由于成交数量和价格双双下滑，2019年海外买家购买房产金额比前年大减36%。

美国房地产业表现出周期性，但周期波动幅度较小，较少大起大落。从近20年来的房地产表现情况, 中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长期投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定等特点。但方舟君认为现在不是一个很好的入市投资时机。目前美国房产租金回报率在下降，纽约2%、加州3%甚至更低。 我们认为，如果依旧看好美金涨势、需要配置硬通货币，可以适当关注价位不高的美国房产，30-50万美金左右，比如近年来人口增长迅速的德州、佛州，房价维稳的同时租金收益可以达到5%。 2、英国：脱欧将刺激房地产市场 英国市场以伦敦为代表，2018-2019年，伦敦仅仅是在缓慢增长，涨幅不超过1%，这似乎很难吸引更多的投资行为。但伦敦，却一直是国内投资客重点青睐的市场之一。 Halifax的最新数据显示，2020年1月英国整体房屋价格同比上涨4.1%，接近两年的最高点。伦敦房价现在已经以两年多以来最快速度上涨，结束了伦敦房地产市场长期以来受到英国脱欧影响造成的“深度冻结”。

2010年-2020年2月全英房屋均价

1990年-2020年全英房价对收入比

美国房地产业表现出周期性，一般是10年左右经历一个周期循环，但周期方舟君认为，大选后被抑制的住房需求获得释放，英国房产市场上涨势头持续增强，这表明未来几个月可能会出现一系列价格历史新高。放贷人以低固定利率放贷、借贷人实际工资上涨、就业率处于历史高位。统计数据出现反弹，这意味着大量的买家和卖家将大选结果视作市场稳定的信号。所以如果你一直以脱欧为由持观望态度，那么现在就是你采取行动的时刻了。 3、菲律宾：2020房产市场一片看涨 由于强劲的经济增长，菲律宾的住宅房地产市场从 2010 年到 2018 年都处于良好发展中，马卡蒂中央商务区的房价上涨了近132%。 2018年是菲律宾房产最重要的一年，菲律宾以马尼拉为代表，马尼拉在这一年成为全球房地产市场最大黑马，2018年马尼拉公寓的平均回报率高达8.89%。2019年一年，马尼拉金融中心内和马卡蒂中央商务区的整体房价大涨7.91%。房地产市场的量价齐升、全球最高的租金回报率使其一跃成为全世界关注的焦点。然而，价格并不高，收益率却很好，菲律宾经济已进入第 9年强劲增长。

马尼拉租金与空置率

方舟君认为2020年菲律宾房产依旧会保持上涨的趋势，未来五年菲律宾的超高净值人士将预计增长38%，购房需求加强。而市场数据分析，到2019年年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求达到66万套，而市场总的供应量不到20万套，远远不够市场的需求。加上地铁、更多“大建特建”项目即将完工. 目前，马尼拉市场是最佳入手时机，值得关注。

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